Kombination von fristloser Kündigung mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung laut BGH zulässig

 

Der unter anderem für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des Bundesgerichtshofs hat am 19.09.2018 in zwei Entscheidungen festgestellt, dass mit einer wegen Zahlungsverzug erklärten außerordentlichen fristlosen Kündigung eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung verbunden werden kann (Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

 

Den Entscheidungen lag der insoweit identische Sachverhalt zugrunde, dass die Mieter der Wohnungen jeweils mit der Zahlung ihrer Mieten in zwei aufeinanderfolgenden Monaten in Verzug gerieten. Daraufhin erklärten beide Vermieter die fristlose Kündigung sowie hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges. Daraufhin zahlten die beiden Mietparteien jeweils innerhalb der Zwei-Monats-Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (so Schonfristzahlung) die rückständigen Mieten.

 

Die Berufungsgerichte hatten die Räumungsklagen der Vermieter abgewiesen, da das zunächst berechtigte Räumungsverlangen der Vermieter durch die Zahlung der Rückstände nachträglich erloschen sei. Die ordentliche Kündigung liefe „ins Leere“, da das Mietverhältnis bereits durch die Wirkung der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht mehr bestehe.

 

Dies sehen die Richter des VIII. Senates anders:

 

Zwar führt die sogenannte „Schonfristzahlung“ dazu, dass die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen nachträglich rückwirkend entfällt, doch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung entfalte rechtliche Wirkung. Nach Auffassung des obersten Gerichtes bringt der Vermieter damit für den Mieter zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung „auch dann zum Zuge kommen soll“, wenn die zunächst wirksame fristlose Kündigung, zum Beispiel durch Schonfristzahlung oder anderen Gründen, nachträglich unwirksam wird. Das jeweilige Berufungsgericht habe die bei einer Kündigung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge „künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten“.

 

Nach Aufhebung und Zurückverweisung haben nun die Berufungsgerichte zu prüfen, ob in den jeweiligen Fällen die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Grundes für eine ordentliche Kündigung erfüllt sind und ob eventuell der Ausgleich der Mietrückstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung treuwidrig erscheinen lassen.

Dr. Norbert Gieseler Fachanwalt für Handelsrecht Gesellschaftsrecht Steuerrecht Erbrecht Nürnberg

 

Kanzlei für Wirtschaftsrecht

Meinhardt, Gieseler & Partner mbB

Kanzlei für Wirtschaftsrecht

Rathenauplatz 4–8

90489 Nürnberg

T 0911 580 560-0

F 0911 580 560-99

Meinhardt, Gieseler & Partner Xing Meinhardt, Gieseler & Partner Xing Meinhardt, Gieseler & Partner Xing Linkedin Meinhardt, Gieseler & Partner mbB E-Mail Meinhardt, Gieseler & Partner mbB
Meinhardt, Gieseler & Partner Xing Meinhardt, Gieseler & Partner Xing
Kanzlei für Wirtschaftsrecht
Kanzlei für Wirtschaftsrecht
Meinhardt, Gieseler & Partner Xing Meinhardt, Gieseler & Partner Xing Meinhardt, Gieseler & Partner Xing Linkedin Meinhardt, Gieseler & Partner mbB E-Mail Meinhardt, Gieseler & Partner mbB
Meinhardt, Gieseler & Partner Xing Meinhardt, Gieseler & Partner Xing
Meinhardt, Gieseler & Partner Xing
Meinhardt, Gieseler & Partner Xing