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09.03.2020 | Mietrecht:

HAUSMEISTER- UND NOTDIENSTPAUSCHALEN SIND NICHT UMLAGEFÄHIG

In seiner Entscheidung vom 18.12.2019 beendete der 8. Senat des Bundesgerichtshofes (Az.: VIII ZR 62/19) eine jahrelange differierende Rechtsprechung der Gerichte. Er stellte ausdrücklich fest:

„Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.“

In dem zugrundeliegenden Fall mieteten die Beklagten 2003 bei der Rechtsvorgängerin der heutigen Klägerin eine preisgebundene Wohnung in Berlin. Der Mietvertrag sah die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung der Betriebskosten vor. Im Jahr 2016 rechnete die Klägerin in der Betriebskostenabrechnung eine „Notdienstpauschale“ in Höhe von 1.199,52 Euro ab, welche dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft bei Störfällen, wie Stromausfällen, Heizungsausfällen und Wasserrohrbrüchen, außerhalb der Geschäftszeiten gezahlt wurde. Der anteilsmäßig auf die Beklagten fallende Anteil in Höhe von 102,84 Euro zahlten diese nicht.

Beide Vorinstanzen in Berlin wiesen die Klage der Vermieterin ab.

Die Obersten Richter schlossen sich den Ausführungen des Berufungsgerichtes an. Danach handelt es sich bei der Notdienstpauschale nicht um eine Betriebskostenposition im Sinne von § 1 Abs. 1, Satz 1 BetrKV. Sie sei keine „dem Sicherheitsbereich zuzuordnende und deshalb umlagefähige Hausmeistertätigkeit“. Vielmehr handele es sich um eine Tätigkeit im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes.

Das Gericht wies bei der Unterscheidung zwischen Betriebs- und Verwaltungskosten darauf hin, dass es darauf ankomme, ob die Notdienstpauschale als Betriebskostenposition „Kosten des Hauswarts“ oder als vom Vermieter selbst zu tragende Verwaltungskosten einzuordnen sei.

Das Gericht verwies auf Nummer 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1, Abs. 2 Berechnungsverordnung. Danach sind Kosten des Hauswarts „…die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistung nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden…“ Daher sind z.B. bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegearbeiten des Hauswarts als umlagefähige Betriebskosten zu werten, sowie solche, die durch die typische Aufgabe des Hauswarts verursacht werden für Sicherheit und Ordnung. Solche Aufgaben sind nach Auffassung der Richter dadurch gekennzeichnet, „dass es sich jeweils ohne konkreten Anlass („routinemäßig“) in bestimmten zeitlichen Intervallen im Sicherheitsinteresse durchzuführenden Maßnahmen der Kontrolle und Überwachung handelt.“ Als Beispiele werden angeführt die Überwachung von Rettungs- und Fluchtwegen, dass keine gefährlichen Gegenstände auf den Gemeinschaftsflächen zu finden sind, die Außentüren ordnungsgemäß abgeschlossen sind und Ähnliches, oder auch zu überwachen, dass die Hausordnung eingehalten wird. Diese kostenauslösenden Aufgaben des Hauswarts können umgelegt werden. Nicht aber, so die Richter, Tätigkeiten für die kostenauslösende Tätigkeit, welche der Grundstücksverwaltung zugeordnet werden muss.

Die Notdienstbereitschaft des Hausmeisters gehört auch nicht zu der allgemeinen Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern zur Verwaltungstätigkeit.

Das Gericht schloss sich den Ausführungen des Berufungsgerichts an, welches ausführte, dass eine solche Meldung während der üblichen Geschäftszeiten in der Regel an die Hausverwaltung oder den Vermieter selbst erfolgt und die daraus folgenden Störungsbehebungsmaßnahmen zu den Verwaltungstätigkeiten gehört. Auch komme es, so die Richter, nicht darauf an, wann diese Meldung erfolgt, sei es nun innerhalb oder außerhalb der üblichen Geschäftszeichen.

Der Vortrag der Klägerin, durch die kostenauslösende Notfallbereitschaft wäre die Sicherheit geleistet, die im Interesse der Mieter liege, wies das Gericht zurück. Auf das Interesse des Mieters komme es nach der gesetzlichen Definition nicht an, um als umlagefähige Betriebskosten gewertet werden zu können.

Ein Vergleich mit den regelmäßig auch bei Wartungsverträgen für technische Anlagen anfallenden Pauschalen, lies das Gericht ebenfalls nicht zu. Nicht nur, dass auch bei einer solchen, in Wartungsverträgen vereinbarten Vergütung nicht ohne Weiteres jede umlagefähig sei, müsse man auch dort stets prüfen, welche Art von Leistung auszugleichen ist.

Die Notrufbereitschaft für ein Personenaufzug nehme eine Sonderstellung ein, da damit der Betriebssicherheitsverordnung Genüge getan werde, während dies aber bei der Notdienstpauschale an den Hausmeister für ein „allgemeine“ Notdienstbereitschaft nicht der Fall sei.

Kerstin Gieseler
Rechtsanwältin