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25.03.2019 | Mietrecht:

VERWALTUNGSKOSTEN SIND IN EINEM WOHNRAUMMIETVERTRAG NICHT UMLAGEFÄHIG!

Anders als bei der Geschäftsraummiete ist es beim Wohnraummietvertrag nicht möglich, die anfallenden Verwaltungskosten zusätzlich zur Nettomiete geltend zu machen. Dies stellte der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 19.12.2018, Az. VIII ZR 254/17, fest.

In dem Verfahren verlangten die Mieter/Kläger einer Wohnung in Berlin die von ihnen über einen Zeitraum von mehr als 1,5 Jahren gezahlten Verwaltungskosten in Höhe von 601,95 EUR von der Beklagten/Vermieterin zurück. Im Mietvertrag war in § 7 eine Nettogrundmiete in Höhe von 1.499,99 EUR vereinbart. Dazu kamen ein Betriebskostenvorschuss in Höhe von 185,12 EUR monatlich, ein Heizkostenvorschuss von monatlich 123,75 EUR sowie die streitgegenständliche Verwaltungskostenpauschale von monatlich 34,38 EUR.

Das Gericht bestätigte die Unwirksamkeit dieser Vereinbarung gemäß § 565 Abs. 4 BGB, da die Umlage der Verwaltungskostenpauschale auf den Mieter zu dessen Nachteil gemäß §565 Abs. 1 BGB verstoße. Gemäß § 565 Abs. 1 S. 3 BGB sind in § 1 Abs. 1, § 2 der Betriebskostenverordnung Betriebskosten aufgezählt, welche umlegbar sind und gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung gehören dazu ausdrücklich nicht die Verwaltungskosten.

Dem Vortrag der Beklagten, die Verwaltungskostenpauschale sei Bestandteil der Nettomiete, auch wenn sie gesondert genannt worden sei, und nur als gesonderter Hinweis auf die interne Kalkulation der Grundmiete zu werten sei, schloss sich der VIII. Senat nicht an. Nach Auffassung des Gerichtes spräche bereits der Wortlaut des Mietvertrages dagegen, der die Nettokaltmiete abschließend beziffere, zusätzlich zu den Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Auch seien die Verwaltungskosten nicht in die Berechnung der Höhe der Mietkaution eingeflossen, da diese nur dem dreifachen Betrag der Nettokaltmiete entspreche.

Zwar stehe es dem Vermieter frei, so die Richter, „im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete bzw. (Netto-)Miete vorzunehmen und gäbe dazu einen Hinweis auf seine interne Kalkulation (der Grundmiete, Anmerkung der Verfasserin), so dass auch andere nicht gesondert umlegbare Kosten, ebenso wie die Verwaltungskosten, in die Grundmiete mit eingespeist werden könnten.“, dies könne aber hier, so das oberste Gericht, „nicht gesehen werden“. In der Bezeichnung als „Verwaltungskostenpauschale“ zeige sich die Nähe zu den Betriebskosten, da der Grundmiete Begriffe wie „Pauschale“ oder „Vorschuss“ fremd sei, so das Gericht. Darüber hinaus seien die Verwaltungskosten ihrer Natur nach Betriebskosten und in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung auch so definiert und von den umlagefähigen Betriebskosten durch § 1 Abs. 2 Nr. 1 gerade ausgenommen.

Fazit:

Der Vermieter von Wohnraum sollte bei Abschluss des Vertrages entweder die Verwaltungskostenpauschale in die (Grund)miete einkalkulieren oder aber eine entsprechende eindeutige Formulierung wählen, aus der hervorgeht, dass die Verwaltungskosten Teil der Nettokaltmiete sind.

Anders bei der Geschäftsraummiete:

Hier lässt die Rechtsprechung es zu, die „Kosten für die kaufmännische und technische Hausverwaltung“ (so BGH in seiner Entscheidung vom 19.12.2009, Az. XII ZR 109/08) als Betriebskosten über die in § 2 Betriebskostenverordnung genannten hinaus, umzulegen.

Kerstin Gieseler
Rechtsanwältin